Consiglio di Stato Sez. VII n. 7951 del 0 ottobre 2025
Urbanistica.Decreto Salva Casa e cambio di destinazione d’uso
La parziale liberalizzazione del cambio di destinazione d’uso introdotta dal c.d. Salva Casa riguarda unicamente le zone A-B-C del D.M. n. 1444/68 e non la zona E - agricola. Infatti, tuttora, non è possibile in assenza di titolo e del rispetto dei presupposti di legge e di zona, operare con o senza opere edilizie un cambio di destinazione in zona agricola da residenziale - rurale a commerciale.
Pubblicato il 10/10/2025
N. 07951/2025REG.PROV.COLL.
N. 08752/2023 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale (Sezione Settima)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 8752 del 2023, proposto da
Enzo Mingarelli, rappresentato e difeso dall'avvocato Fabio Padovani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia
contro
Comune di Anagni, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Aldo Ceci, con domicilio eletto presso lo studio Maria Rosa Suraci in Roma, via G. Ferrari, 12
per la riforma
della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di Latina (Sezione Prima) n. 575/2023.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Anagni;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 9 settembre 2025 il Cons. Rosaria Maria Castorina;
Viste le conclusioni delle parti come da verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
L’appellante impugna la sentenza del Tar del Lazio, Sezione di Latina, Sez. I, n. 575/2023 del 17 luglio 2023 con la quale è stato respinto il ricorso per l’impugnativa della Determina prot. n. 1445/U.T. del 21 febbraio 2014 di accertamento dell’inottemperanza dell’Ordinanza di demolizione n. 204 del 22 ottobre 2010 ed applicazione delle sanzioni di legge in relazione all’abuso edilizio commesso nell’immobile di sua proprietà in Anagni.
Il Comune di Anagni, con verbale n. 4722/U-T/10, aveva accertato che il ricorrente aveva eseguito nella sua proprietà opere in totale difformità da una DIA precedentemente presentata e consistenti: i) nella realizzazione di un soppalco in legno di dimensione par a m. 9,35 x 3,90 senza alcun titolo edilizio e in assenza di autorizzazione sismica; ii) nella realizzazione in difformità dalla DIA prot. n. 6164/U.T. del 12.03.2008, di una finestra sul prospetto Sud e di una apertura sulla parete del locale tecnologico; iii) nel cambio di destinazione dei locali a piano terra.
Con riferimento al cambio di destinazione d’uso, in particolare, al momento dell'accertamento, i locali erano allestiti dal proprietario come locali ad uso artigianale - commerciale e veniva riscontrato un mutamento della destinazione d'uso con opere (destinazione incompatibile con la pianificazione urbanistica - PRG del Comune di Anagni - zona agricola), all'interno degli stessi.
Veniva quindi emessa l’ordinanza di demolizione n. 204 prot. n. 14317 del 22 ottobre 2010 per la sanzione delle opere realizzate in violazione della normativa urbanistico-edilizia.
Avverso la predetta ordinanza l’odierno appellante proponeva ricorso presso Tar del Lazio che veniva respinto con sentenza n. 874 del 2 novembre 2011 confermata in appello con la sentenza del Consiglio di Stato Sez. VI, n. 2712 del 7 maggio 2018.
Il Comune di Anagni procedeva, quindi, all’emanazione della Determina n. 1445 del 21 febbraio 2014 di accertamento dell’inottemperanza ed applicazione delle sanzioni di legge, impugnata con il ricorso in primo grado.
Con la sentenza n. 575/2023 in questa sede appellata il Tar del Lazio respingeva il ricorso sul rilievo che il mutamento di destinazione d’uso non era solo funzionale perché era stato realizzato mediante lavori e perché, in ogni caso, non era possibile il passaggio tra categorie urbanistiche differenti (nella specie, da residenziale a commerciale) senza il previo rilascio del permesso di costruire, peraltro in un’area che è zonizzata come agricola dal vigente PRG di Anagni. Il Giudice evidenziava, inoltre, che l’art. 7, l. reg. n. 36 del 1987, era stato modificato dall’art. 35, l. reg. n. 15 del 2008, il quale aveva comunque reso necessario il permesso di costruire per il mutamento funzionale tra diverse categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale.
Resiste il Comune di Anagni.
All’udienza del 9 settembre 2025 la causa passava in decisione.
DIRITTO
Con l’unico motivo di appello il ricorrente deduce: illegittimità dell’ordinanza impugnata per violazione di legge, non avendo il “cambio di destinazione d’uso dei locali a piano terra”, “rilevanza urbanistica, né essendo integrante “variazione essenziale”, ai sensi degli artt. 31-32 D.P.R. 380/2001.
Evidenzia che il giudice di prime cure non aveva considerato che le pretese illegittimità edilizie costituivano mere irregolarità non costituenti “variazione essenziale” della struttura originaria tanto che le medesime sono state ridotte in pristino.
Evidenzia altresì che l’immobile, in virtù dell’operata demolizione del soppalco e dell’avvenuta tamponatura della finestra, inizialmente realizzati, sarebbe ora urbanisticamente regolare e non presenterebbe alcuna difformità edilizia rispetto alla volumetria originaria. Deduce che il semplice cambio di destinazione d’uso, effettuato senza opere edilizie, non implicherebbe, necessariamente, un mutamento urbanistico - edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisognerebbe di concessione edilizia, qualora non sconvolga l’assetto dell’area in cui l’intervento edilizio ricade.
La censura non è fondata.
Osserva il Collegio che prima di intraprendere il giudizio che occupa l’appellante presentava un’istanza di autotutela corredata da una perizia inerente la presunta ottemperanza che, però, veniva respinta come da nota prot. 3707 del giorno 8 maggio 2014, in cui la p.a. ribadiva che “solo alcuni lavori sono stati rimossi” permanendo, tra l’altro, in essere il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ora ad uso “commerciale” e non conforme al titolo edilizio ed alla destinazione di zona.
In merito a tale ultimo profilo, va evidenziato come, alla luce della suddetta novella legislativa, sia da considerarsi superato il tradizionale orientamento secondo cui nella Regione Lazio il mutamento di destinazione d'uso funzionale tra categorie urbanistiche, pur vietato dalle norme in difetto di idoneo titolo autorizzativo, non era soggetto a sanzione. Infatti, l'attuale formulazione dell'art. 7, comma 3, della L.R. Lazio n. 36/1987, prevede che: "Le modifiche di destinazione d' uso con o senza opere a ciò preordinate, quando hanno per oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, sono subordinate al rilascio di apposita permesso di costruire, mentre quando riguardano gli ambiti di una stessa categoria sono soggette denuncia di inizio attività da parte del sindaco".
Nel caso in esame, come riconosciuto nel giudicato relativo all’iniziale ordinanza di demolizione, vi è stato passaggio, non consentito dal P.r.g., dalla categoria residenziale a quella commerciale e/o artigianale, e pertanto si applica la sanzione di cui all'art. 16, comma 1, cpv., della L.R. n. 15/2008, secondo cui: "Ferma restando la sospensione dei lavori prevista dall'articolo14 per le opere non ultimate, il dirigente o il responsabile della struttura comunale competente, qualora accerti l'esistenza di interventi di [... ] cambi di destinazione d'uso da una categoria generale ad un'altra di cui all'articolo 7, terzo comma, della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure) in assenza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività nei casi previsti dall'articolo 22, comma 3, lettera a), del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche ingiunge al responsabile dell'abuso, nonché al proprietario, ove non coincidente con il primo, di provvedere in un congruo termine, comunque non superiore a centoventi giorni, alla demolizione dell'opera e al ripristino dello stato dei luoghi".
Nemmeno può trovare applicazione, nel caso in esame il ius superveniens di cui al c.d. ‘DL Salva Casa” n. 69/2024.
La parziale liberalizzazione del cambio di destinazione d’uso introdotta dal c.d. Salva Casa riguarda unicamente le zone A-B-C del D.M. n. 1444/68 e non la zona E - agricola in esame.
Infatti, tuttora, non è possibile in assenza di titolo e del rispetto dei presupposti di legge e di zona, operare con o senza opere edilizie un cambio di destinazione in zona agricola da residenziale - rurale a commerciale.
Correttamente, pertanto, il Comune di Anagni ha sanzionato i lavori eseguiti con l’ordinanza di demolizione n. 204 del 22 ottobre 2010 (coperta da giudicato) e ha, quindi, assunto la determina n. 1445/U.T. del 21 febbraio 2014 a fronte della non completa ottemperanza all’ordine demolitorio e all’effettuato cambio di destinazione.
L’appello deve essere, conseguentemente, respinto.
Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna l’appellante al pagamento delle spese processuali che liquida in €3000,00 oltre accessori di legge, se dovuti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:
Claudio Contessa, Presidente
Massimiliano Noccelli, Consigliere
Marco Morgantini, Consigliere
Rosaria Maria Castorina, Consigliere, Estensore
Marco Valentini, Consigliere
