Cass. Sez. III n. 1777 del 16 gennaio 2026 (UP 9 dic 2025)
Pres. Di Nicola Rel. Verderosa Ric. Speranza
Urbanistica.Lottizzazione abusiva e limiti della motivazione "per relationem"

In tema di lottizzazione abusiva, l'estinzione del reato per prescrizione non esime il giudice d'appello dal dovere di accertare compiutamente la sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi della fattispecie, qualora debba decidere sulla confisca ai sensi dell'art. 578-bis cod. proc. pen. Risulta illegittima la motivazione per relationem che si limiti a riprodurre la sentenza di primo grado senza fornire una risposta ragionata e specifica alle critiche puntuali formulate dall'appellante, specie riguardo alla datazione delle opere e alla buona fede dei terzi acquirenti. La confisca è preclusa nei confronti del terzo che abbia agito in buona fede, intesa come assenza di partecipazione all'operazione illecita e diligente acquisizione di informazioni sui titoli abilitativi. Il frazionamento derivante da divisione ereditaria non esclude aprioristicamente la lottizzazione "cartolare", ma impone la ricerca di un "quid pluris" che dimostri l'effettiva volontà di trasformare il territorio in spregio alla vocazione agricola dell'area.

RITENUTO IN FATTO
1. Il Tribunale ordinario di Napoli, sezione distaccata di Pozzuoli, con sentenza del 1 febbraio 2013, per quanto in questa sede rileva, condannava Rosa Speranza, Giovanni Fioretto, Silvana Maria Speranza, Silvia De Matteo e Mario Speranza per il reato di lottizzazione abusiva e per altre contravvenzioni loro rispettivamente ascritte, unificati i reati per ognuno degli imputati ex art. 81 cpv c.p., alla pena di anni uno e mesi sei di arresto ed euro 40.000 di ammenda ciascuno, con il beneficio della pena sospesa. Il Tribunale ordinava la confisca dei terreni lottizzati e delle opere abusivamente realizzate in sequestro.
2. La Corte di Appello di Napoli, con sentenza del 12 dicembre 2024 (depositata il 7/2/2025), in riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Pozzuoli, dichiarava non doversi procedere nei confronti degli odierni ricorrenti per essere i reati, agli stessi ascritti, estinti per intervenuta prescrizione; confermandola nel resto.
3. Avverso la predetta sentenza, Rosa Speranza, Giovanni Fioretto, Silvana Maria Speranza, Silvia De Matteo e Mario Speranza, tramite i loro difensore, hanno proposto ricorso per Cassazione.
3.1 Rosa Speranza ha sollevato sei motivi. Con il primo motivo, la difesa deduce violazione di legge, mancanza, illogicità e contraddittorietà della motivazione in relazione agli artt. 30 e 44 lett. c) DPR 380/01; inosservanza dell'art. 578 bis cod. proc. pen. nonché difetto di motivazione per travisamento della prova. La difesa osserva che in ordine alla qualifica di imprenditrice agricola di Rosa Speranza, la Corte di Appello ha fondato la sua decisione sulle contraddittorie testimonianze dei testi dell'accusa, Perrotta e Baiano (Polizia Municipale), trascurando i chiarimenti tecnici forniti dai testi dalla difesa anche attraverso la consulenza Urbanistica. La legge regionale Campania n. 14/82 statuiva che la condizione di imprenditori agricoli a titolo principale era richiesta soltanto per gli affittuari o mezzadri, mentre per i proprietari era sufficiente la condizione o di coltivatore diretto o di conduttore in economia o di concedente. Si sostiene ancora che i giudici di appello hanno omesso la motivazione in ordine alla sussistenza dell'elemento soggettivo in capo alla ricorrente la quale aveva seguito tutto l'iter amministrativo necessario per avviare i lavori di realizzazione dell'azienda agricola. Con il secondo motivo, la difesa deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione alle varianti presentate. La sentenza di primo grado, richiamata dalla Corte di Appello, riteneva le DIA presentate in variante un segnale evidente dell'intenzione dell'odierna ricorrente di realizzare un fabbricato destinato a civile abitazione, mentre invece erano funzionali alla creazione di un'azienda agricola. Con il terzo motivo, la difesa deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione alla sussistenza della lottizzazione abusiva. La difesa osserva che dalla lettura accurata delle dichiarazioni dei testi del P.M. non vengono riscontrate le opere di urbanizzazioni indispensabili perché possa dirsi integrata una lottizzazione abusiva: non vi sono fogne né una strada di accesso ma un preesistente viottolo di campagna; lottizzazione l'odierna ricorrente è regolarmente iscritta nei Registri Regionali degli imprenditori agricoli; gli abusi edilizi realizzati su alcuni dei lotti sono stati demoliti e ripristinato lo stato originario dei luoghi; è stata rilasciata concessione in sanatoria; gli atti amministrativi e negoziali sono regolari. Con il quarto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione al presunto viale di accesso. La difesa evidenzia che la Corte di Appello indica il viale di accesso alle singole proprietà come uno degli elementi sintomatici della finalità organizzativa della lottizzazione, ma non tiene conto della circostanza che un viottolo era già presente ancor prima della divisione ereditaria e che lo stesso era usato anche dai proprietari di altri terreni ubicati più a valle, oltre la proprietà Speranza, allo stesso modo di quanto avviene ancora oggi. Con il quinto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in ordine alle opere abusive realizzate sui lotti oggetto di divisione ereditaria. La difesa osserva che i giudici di appello trascurano che la maggior parte delle opere sono state demolite. Inoltre, il vincolo di asservimento, a parere della difesa, trascritto a favore della stessa Amministrazione comunale è idoneo a costituire elemento per escludere, fin dall'origine, la possibilità che dal frazionamento possa derivare un'azione finalizzata a limitare e condizionare la riserva pubblica di programmazione territoriale. Con il sesto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in ordine alla confisca, alla luce delle numerose contraddizioni e illogicità che hanno caratterizzato le sentenze di primo e secondo grado.
4. Mario Speranza e Silvia De Matteo hanno sollevato quattro motivi. Con i primi due motivi, la difesa deduce violazione di legge, mancanza, illogicità e contraddittorietà della motivazione in relazione agli artt. 30 e 44 lett. c) DPR 380/01. Inosservanza dell'art. 578 bis cod. proc. pen. La difesa osserva che la Corte di Appello incorre in un errore ricostruttivo, indicando in modo confuso i legami parentali, che sono stati chiariti dal teste Perrotta nel corso del giudizio di primo grado e, in particolare, Silvia De Matteo, moglie del defunto Salvatore Speranza cedeva, con scrittura privata a Castrese Speranza (nato a Napoli l'8.3.1980), figlio del cognato Mario Speranza la quota ereditaria di mq 790; poi Castrese Speranza (nato a Quarto il 27.2.1974), figlio di De Matteo Silvia, cedeva la propria porzione di terreno di mq 867, assegnatagli in sede di divisione ereditaria, a Catalano Pietro e alla moglie Gaudenzia Esposito su cui veniva realizzato un manufatto in cemento armato di 110 mq e un capannone di 60 mq. Speranza Mario, cognato di De Matteo Silvia e padre di Castrese Speranza (nato nel 1980) all'atto del sopralluogo si attribuiva la costruzione - risalente nel tempo - del forno di mq 45, poi abbattuto. La difesa ha quindi chiesto l'annullamento della sentenza con riferimento alla disposta confisca del terreno di Silvia Di Matteo, ceduto con preliminare di vendita al nipote Castrese Speranza, figlio Mario Speranza, atteso l'intervenuto ripristino dello stato dei luoghi. La difesa ha poi sottolineato che dalla lettura accurata delle dichiarazioni dei testi del P.M. non sono state riscontrate le opere di urbanizzazione indispensabili perché possa ritenersi integrata una lottizzazione abusiva. Con il terzo motivo si deduce violazione di legge e vizio di motivazione con riferimento alle opere abusive realizzate sui lotti oggetto di divisione ereditaria. La difesa sottolinea che un forno di 45 mq non può ritenersi un intervento edilizio rilevante e, in ogni caso, è stato demolito. Con il quarto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione alla confisca, perché disposta in violazione del principio di proporzionalità. La difesa ha quindi chiesto l'annullamento della sentenza impugnata nella parte concernente la disposta confisca nei confronti di Silvia De Matteo nonché l'annullamento nei confronti di Mario Speranza, ritenuto erroneamente imputato del reato di lottizzazione in concorso senza avere avuto alcuna qualifica né di proprietario del terreno né di acquirente, ma solo di costruttore di un forno di 45 mq di epoca assai risalente.
5. Giovanni Fioretto e Silvana Maria Speranza hanno sollevato, con un unico motivo, violazione di legge e vizio di motivazione. La difesa osserva che la motivazione della Corte di Appello è assolutamente carente e contraddittoria e, con riferimento ai motivi di appello proposti dai ricorrenti Fioretto Giovanni e Speranza Silvana Maria, del tutto mancante. Infatti, il terreno in questione è pervenuto al dante causa dei ricorrenti per effetto della successione legittima del loro padre e, all'atto del sopralluogo dei vigili urbani, vi era solo una modesta baracca in ferro di circa 30 mq, chiusa da un cancello, adibito a deposito in cui Fioretto poggiava le sue masserizie. Secondo la difesa, quindi, gli autori del frazionamento del terreno, oggetto di successione, hanno legittimamente diviso il bene sciogliendo la comunione dello stesso. Si sostiene che la Corte di Appello apoditticamente ha affermato la sussistenza del reato di lottizzazione nei confronti di tutti gli imputati, senza considerare che alcune delle opere erano molto risalenti nel tempo ed altre esistenti prima del decesso di Speranza Salvatore. Inoltre il terreno, ad eccezione del lotto in cui vi è stata la violazione urbanistica, si presenta allo stato agricolo e lo stesso accesso è costituito da una strada interpoderale priva di pavimentazione stradale. La difesa evidenzia ancora che Giovanni Fioretto si è limitato ad acquistare, in buona fede, un piccolo lotto di terreno già frazionato, che utilizza per uso agricolo coltivandolo per hobby. Il Procuratore Generale ha concluso chiedendo l'annullamento con rinvio della sentenza impugnata in quanto la Corte di Appello di Napoli non aveva risposto agli articolati motivi di appello con i quali si erano mosse censure sia alla sussistenza dell'elemento oggettivo che soggettivo del reato di lottizzazione abusiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il primo motivo di ricorso di Rosa Speranza in relazione alla qualifica di imprenditore agricolo è manifestamente infondato. Il punto 1.8 del Titolo II, della L.R. Campania 20 marzo 1982, n. 14 dispone che "nelle zone agricole la concessione ad edificare per le residenze può essere rilasciata per la conduzione del fondo esclusivamente ai proprietari coltivatori diretti, proprietari conduttori in economia, ovvero ai proprietari concedenti, nonché agli affittuari o mezzadri aventi diritto a sostituirsi al proprietario nell'esecuzione delle opere e considerati imprenditori agricoli titolo principale ai sensi dell'art. 12 della L. 9 maggio 1975, n. 153". Sul punto, osserva la Corte come la giurisprudenza amministrativa abbia opportunamente avvertito, senza contrasti, che dalla richiamata disposizione emerge che il rilascio del permesso di costruire per fabbricati rurali in zone agricole è subordinato ad un duplice requisito: il primo di natura soggettiva, costituito dallo status di proprietario coltivatore diretto, proprietario conduttore in economia, proprietario concedente, imprenditore agricolo, il secondo di natura oggettiva, rappresentato dal rapporto di strumentalità delle opere alla coltivazione del fondo, precisando che la ratio della previsione è ovviamente nel senso di evitare che qualsiasi individuo, benché sprovvisto della qualità di coltivatore, possa legittimamente costruire un immobile ad uso residenziale in zona agricola. Ciò avrebbe l'evidente conseguenza di consentire la trasformazione di una zona agricola, tutelata dall'ordinamento, in un'area sostanzialmente residenziale e si porrebbe quindi in contrasto con la ratio della disciplina vincolistica che è volta allo scopo di attuare un equilibrato componimento tra le contrapposte esigenze e cioè, da un lato, consentire una razionale possibilità di sfruttamento edilizio delle aree agricole per scopi di sviluppo economico e, dall'altro, garantire la loro destinazione esclusiva ad attività agronomiche (Sez. 3, n. 57914 del 28/09/2017, Rv. 272332 - 01). La disciplina urbanistica delle terre agricole è tipicamente ed incisivamente vincolistica, in quanto ne vengono limitate in modo rilevante (e talvolta anche drastico) le possibilità edificatorie sotto il profilo sia quantitativo sia funzionale. Infatti, in via di principio le zone agricole sono escluse dal novero delle aree suscettibili di trasformazione urbanistica, e destinate esclusivamente agli usi agricoli definiti dall'art. 2135 c.c., con divieto, quindi, delle utilizzazioni economiche non coincidenti con lo sfruttamento agrario (realizzazione di abitazioni civili, di parcheggi per autovetture, di impianti industriali o commerciali, e così via). Dunque, nelle aree zonizzate come agricole dal PRG, l'unica possibilità di edificazione riguarda la realizzazione di fabbricati a servizio della coltivazione del fondo (e dunque, ad esempio, mulini, granai, stalle, depositi, magazzini, serre, e simili strutture), oltreché la costruzione della residenza del coltivatore. Il divieto, nelle zone agricole, di opere destinate alla residenza, che non siano in collegamento funzionale con l'attività agricola svolta, ha trovato un suo riconoscimento di legittimità costituzionale sotto il profilo della tutela dei meri interessi dell'agricoltura (v., ad esempio, Corte cost., 16 maggio 1995, n. 167 , in Giur. Costit., 1995, 1402, ed in Dir. e Giur. Agr., 1996, 162). Ebbene, i giudici di merito hanno verificato che Rosa Speranza si era iscritta alla Camera di Commercio come imprenditore agricolo, ma dagli accertamenti compiuti dalla polizia giudiziaria era risultato che alcun lavoratore era stato assunto dalla Speranza nè risultava essere titolare di una posizione assicurativa. Pur volendo aderire alla tesi difensiva che per ottenere il rilascio del permesso di costruire in zona agricola non era necessario la qualifica di imprenditore agricolo ma solo quella di coltivatore diretto, in ogni caso l'edificio realizzato non era in alcun modo strumentale allo svolgimento di attività agricola. Il permesso di costruire n. 26 del 2005, rilasciato a Rosa Speranza, prevedeva la realizzazione di un edificio, articolato su due livelli, con una porzione residenziale al piano superiore, mentre il piano terra era interamente destinato all' attività agricola connessa alla lavorazione della frutta. I giudici di merito hanno dato atto che gli agenti, che avevano fatto il sopralluogo, non avevano trovato alcuna coltivazione di frutta, alberi da frutta o vigneti, né venivano rinvenuti macchinari idonei alla lavorazione della frutta o all'inscatolamento della stessa. Inoltre, era stata realizzata una piscina in luogo della vasca per il lavaggio della frutta e con le due DIA erano stati suddivisi gli ambienti al piano terra che presentava caratteristiche del tutto incongrue con una destinazione rurale, ma più rispondenti ad esigenze abitative. In conclusione si è accertato che sul lotto di Speranza Rosa, di cui non è stata neppure provata la qualifica di coltivatore diretto, era stato realizzato un manufatto in cemento armato strutturato su due livelli di circa 300 mq, oltre ad una tettoia in ferro e lamiere avente una superficie coperta di circa mq 100, in alcun modo connesso con l'attività agricola, ma realizzato solo per esigenze residenziali. Le opere sono state quindi realizzate in contrasto con gli strumenti urbanistici che qualificavano i terreni come zone agricole.
2. Fondati sono gli altri motivi di ricorso sia di Rosa Speranza che degli altri imputati relativi all'omessa puntuale motivazione da parte della Corte di Appello in ordine alla sussistenza della lottizzazione abusiva, sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo, a fronte di specifiche censure formulate dalla difesa degli appellanti. I fatti sono così ricostruiti nelle due sentenze di merito. In data 22.4.2000 morì Salvatore Speranza, marito di Silvia De Matteo, e padre dei germani Castrese Speranza (nato nel 1974), Eleonora Speranza, Rosa Speranza e Pasqualina Linda Speranza, lasciando in eredità in terreno di via Scarpetta, località Viticella, in catasto con le particelle n. 135 e 893 del foglio n. 16. In data 24.11.2004, Rosa Speranza, in regime di comunione con il marito Massimo Di Giorgio, presentava al Comune di Quarto un'istanza finalizzata al conseguimento del permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato rurale con le relative pertinenze sul terreno in comproprietà con i fratelli, ricompreso in zona agricola semplice Ea dello strumento urbanistico vigente a Quarto PGR del 1994. Tutti i fratelli concessero alla comproprietaria Rosa Speranza atto di assenso alla richiesta di permesso di costruire. Fu anche prodotta una scrittura privata di contratto di affitto dell'intero terreno a favore di Rosa Speranza da parte di tutti i comproprietari. In seguito la pratica fu integrata con atto notorio relativo alla qualifica di imprenditore agricolo di Rosa Speranza, unitamente a certificazione della Camera di Commercio di Napoli del 27.12.2004, nella quale risultava iscritta con l'indicazione dell'attività imprenditoriale in relazione a colture frutticole diverse. Successivamente tutti i comproprietari formalizzavano il consenso in un atto di asservimento con il quale l'intero terreno veniva gravato da vincolo di inedificabilità a favore della costruzione per la quale la comproprietaria Rosa Speranza aveva chiesto il permesso di costruire. In data 9.5.2005 veniva rilasciato a Rosa Speranza il permesso di costruire n. 26. Furono poi presentate due DIA: una n. 14469 del 16.6.2005, che riguardava variazioni strutturali interne, un diverso orientamento del tetto, l'inserimento di telai e travi aperti lungo i perimetri; la seconda n. 22915 del 12.10.2005 riguardava la realizzazione di una vasca per il lavaggio dei prodotti. In data 2.12.2005, Speranza Rosa, sempre in comunione con il marito Di Giorgio Massimo (che non ha presentato ricorso per Cassazione) acquistava dalla sorella Eleonora il lotto a lei attribuito in sede di divisione ereditaria dove veniva realizzata una tettoia in ferro e lamiera di mq 110. In data 14.4.2008 la polizia giudiziaria accertò sul terreno di proprietà di Rosa Speranza la realizzazione, in assenza di permesso di costruire, di una tettoia in ferro e lamiere di mq 100 nonché, in difformità dal permesso rilasciatole, di un manufatto in c.a. su due livelli più sottotetto di mq 300 per piano, completo di impianti tecnologici, nonché realizzava in luogo della vasca di lavaggio della frutta, una piscina, una tettoia di mq 40 e un manufatto in muratura di mq 15 non previsti. In data 2.12.2005 si procedette alla divisione del bene ereditario, con l'attribuzione a ciascuno della quota di spettanza, con un frazionamento del fondo in maniera tale che a ciascun coerede venisse attribuita una parte; una parte rimase indivisa, trattandosi del viale di accesso alle singole proprietà. In data 19.7.2007, Pasqualina Linda Speranza vendette il lotto a lei intestato a Fioretto Giovanni, in regime di comunione dei beni con la moglie Speranza Maria Silvana, cugina dell'alienante. Su tale terreno si accertava la realizzazione di una struttura in ferro con copertura in lamiera di circa mq 36. Nell'atto di appello, gli imputati ammettevano di aver realizzato la piccola struttura in ferro come deposito di attrezzi agricoli poiché si dilettavano a coltivare un piccolo orticello. La baracca veniva poi demolita e ripristinato lo stato originario dei luoghi. In data 30.11.2007, Silvia De Matteo, moglie del defunto Speranza Salvatore, cedeva con scrittura privata a Castrese Speranza (nato nel 1980), figlio del cognato Speranza Mario, la quota ereditaria di mq 790. Speranza Mario si attribuiva la costruzione del forno di mq 45, risalente nel tempo, e poi demolito. In data 24.1.2008 Castrese Speranza (nato nel 1974), figlio di De Matteo Silvia, vendeva la propria quota a Catalano Pietro, acquirente unitamente alla moglie Esposito Gaudenzia, su cui veniva realizzato abusivamente un manufatto in cemento armato di 110 mq e un capannone di 60 mq. Il giudice di primo grado ha ravvisato la lottizzazione sia materiale che negoziale. In particolare, si sottolinea come il terreno fu diviso in parti eguali tra i coeredi e che, alcuni di questi, con successivi atti di vendita, ne cedettero la proprietà a terzi e furono realizzate opere edilizie sui lotti così individuati. Inoltre, si evidenzia come la lottizzazione sia stata realizzata anche attraverso una complessa predisposizione di negozi giuridici (consenso all'asservimento; affitto da parte di Rosa Speranza della parte ancora indivisa, spettante ai germani; divisione ereditaria con necessitato asservimento dei lotti individuali al lotto di Rosa Speranza; individuazione di un lotto comune destinato a viale di accesso alle singole proprietà; edificazione di manufatti edilizi sui lotti, ancorchè asserviti) una trasformazione dell'organizzazione complessiva del territorio, destinato da PRG a zona agricola.
3. Tanto premesso, occorre preliminarmente richiamare la giurisprudenza delle S.U. della Cassazione, che hanno chiarito che, in caso di declaratoria, all'esito del giudizio di impugnazione, di estinzione del reato di lottizzazione abusiva per intervenuta prescrizione, il giudice d'appello e la Corte di cassazione sono tenuti, in applicazione dell'art. 578-bis cod. proc. pen., a decidere sull'impugnazione agli effetti della confisca di cui all'art. 44, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 (Sez. U, n. 13539 del 30/01/2020, Rv. 278870 - 02). Alla luce della decisione delle Sezioni Unite sopra citata, questa Corte ha precisato che in tema di lottizzazione abusiva, l'intervenuta prescrizione non impedisce che sia disposta la confisca nel caso in cui risultino accertati gli elementi oggettivi e soggettivi del reato sulla base di prove acquisite prima del maturare della causa estintiva, pur se non coincidenti con il complesso delle prove originariamente ammesse dal giudice ( Se. 3, n. 37398 del 15/10/2025; Sez. 3, n. 43235 del 11/10/2023 Rv. 285287 - 01). La Corte d'Appello di Napoli, pur in presenza di una causa di estinzione dei reati addebitati agli imputati, da rilevare e dichiarare immediatamente in mancanza di cause evidenti di proscioglimento, aveva comunque l'onere, essendo stata disposta dal Tribunale la confisca dei terreni lottizzati e delle opere abusivamente realizzate, di accertare compiutamente, esaminando tutte le doglianze sollevate dagli imputati, la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva contestato e la conseguente possibilità di confermare la confisca nonostante l'estinzione del reato per prescrizione. Tale accertamento è stato, però, omesso dalla Corte di Appello di Napoli, che, nel dichiarare la estinzione per prescrizione dei reati contestati agli odierni imputati, ha confermato la confisca, omettendo tuttavia l'esame delle specifiche doglianze sollevate dagli imputati. Deve infatti rilevarsi come la sentenza impugnata si presenti gravemente carente sul piano motivazionale: i giudici distrettuali si sono limitati, invero, a riprodurre integralmente, specificando di condividerla, la pronuncia di primo grado che, ancorchè diffusamente argomentata, non poteva contenere le risposte alle specifiche e numerose doglianze che gli imputati avevano rivolto con l'atto di appello proprio alla suddetta decisione. Questi avevano infatti contestato sia la presenza di opere di urbanizzazione e, in particolare, la realizzazione di un viale di accesso alle singole proprietà, che si sostiene essere preesistente, sia la rilevanza di alcuni manufatti di modeste dimensioni, connessi all'attività agricola, poi demoliti. Si contestava anche la sussistenza della lottizzazione negoziale (atti di asservimento e vincoli di inedificabilità funzionali all'accorpamento, piuttosto che alla distribuzione dei volumi edificabili; irrilevanza ex art. 30 TUE del frazionamento derivante dalla divisione ereditaria). Occorre, quindi, accertare se gli interventi edilizi realizzati abusivamente (manufatto in cemento armato di 300 mq per piano; tettoia di circa 100 mq; altro manufatto di 100 mq, capannone di circa 60 mq, struttura in ferro e lamiera di circa 36 mq etc.) siano tali da determinare una trasformazione del territorio da agricolo a residenziale. Inoltre, la sentenza della Corte di Appello accumuna le posizioni di tutti gli imputati, senza operare alcun distinguo, sul piano soggettivo e senza tener conto della datazione effettiva (prima o dopo la divisione ereditaria) delle costruzioni integratrici della ravvisata lottizzazione materiale. Al riguardo occorre richiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui in tema di reati edilizi, la condizione di buona fede, che nel caso di accertamento del reato di lottizzazione abusiva preclude la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite nei confronti del terzo acquirente di tali beni, presuppone non solo che questi abbia partecipato inconsapevolmente all'operazione illecita e che, quindi, non sia concorrente nel reato, ma anche che abbia gestito la propria attività contrattuale e precontrattuale assumendo le necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo abilitativo e sulla compatibilità dell'intervento agli strumenti urbanistici, dovendosi anche tenere conto, sotto questo profilo, del comportamento della pubblica amministrazione. (Fattispecie in cui la Corte ha annullato con rinvio la decisione di merito che aveva escluso la buona fede del terzo acquirente in base alla sola esistenza di rapporti personali o di parentela con l'autore del reato, senza tener conto del comportamento da questi tenuto nella fase precontrattuale e contrattuale, rilevante, a maggior ragione se, come nel caso di specie, la dichiarazione dell'illegittimità della lottizzazione interviene molti anni dopo l'acquisto) ( Sez. 3, n. 36310 del 05/07/2019, Motisi, Rv. 277346 - 01; in senso conforme Sez. 3, n. 37639 del 15/02/2024). Nel caso in esame, dunque, non può ritenersi sufficiente il legame di parentela o affinità tra gli imputati per ritenere la sussistenza dell'elemento soggettivo del reato di lottizzazione. In particolare, non è stato chiarito, se si ritiene sussistente la lottizzazione abusiva, in che modo abbia concorso Mario Speranza che si è assunto la responsabilità di aver realizzato un forno di 45 mq, diversi anni prima della divisione ereditaria. Allo stesso modo non è stata accertata la sussistenza dell'elemento soggettivo in capo a Fioretto Giovanni e Maria Silvana Speranza, che hanno acquistato il fondo da Pasqualina Linda Speranza, e realizzato una piccola struttura connessa con l'attività agricola, immediatamente demolita. Anche per Silvia Di Matteo va chiarito se la vendita a Castrese Speranza, l'affitto della sua quota di terreno a Rosa Speranza, l'atto di asservimento fossero atti finalizzati a consentire attività edilizie, in spregio agli strumenti urbanistici vigenti, e quindi alla trasformazione dei terreni. Tutte le suddette censure non sono state in alcun modo affrontate. Deve essere al riguardo puntualizzato che in tanto può ritenersi ammissibile la motivazione della sentenza d'appello per relationem a quella della decisione impugnata, in quanto le censure formulate contro la sentenza di primo grado non contengano elementi ed argomenti diversi da quelli già esaminati e disattesi, perché solo in tal caso il giudice di appello, nell'effettuazione del controllo della fondatezza degli elementi su cui si regge la sentenza impugnata, non è tenuto a riesaminare questioni sommariamente riferite dall'appellante nei motivi di gravame, sulle quali si sia soffermato il primo giudice, con argomentazioni ritenute esatte e prive di vizi logici, non specificamente e criticamente censurate. Dunque, con specifico riguardo al giudizio di appello, il rinvio per relationem alla sentenza di primo grado è legittimo solo se l'apparato argomentativo complessivo risulti congruo rispetto all'esigenza di giustificazione propria del nuovo provvedimento e se si misuri, pena un inammissibile svuotamento delle garanzie del doppio grado, con le deduzioni e allegazioni difensive dotate del necessario tasso di specificità (vedi Sez. 2, n. 52617 del 13/11/2018, Di Schiena, Rv. 274719-02; Sez. 2, n. 37100 del 07/07/2023, De Laurentiis, Rv. 285189-01). In altri termini, la replica che si pretende dal giudice di appello deve consistere in una risposta ragionata e dialogica alle obiezioni critiche che individuino effettive lacune dell'accertamento o vizi oggettivamente rilevabili del percorso argomentativo in primo grado: privilegiando, dunque, la dimensione sostanziale dell'argomentazione giudiziaria, inscindibilmente connessa con la funzione giustificativa della motivazione, che impone al giudice di "dare le ragioni" della decisione. Tutto ciò premesso, va posto in rilievo che le argomentazioni della sentenza di primo grado erano state sottoposte a critica dagli appellanti, con specifiche deduzioni, che sono rimaste in larga parte prive di risposta. L'appello proposto conteneva contestazioni e critiche puntuali su tutti gli aspetti rilevanti ai fini del giudizio sulla sussistenza degli elementi costitutivi del reato di lottizzazione abusiva, come risulta anche dalla descrizione dei motivi di ricorso, e tali deduzioni avrebbero, quindi, imposto un'opera di rinnovato e approfondito confronto. Non è detto che questi argomenti siano corretti, ma essi sono stati comunque proposti nell'atto di appello, e su di essi non vi è adeguata valutazione nella sentenza impugnata che ha richiamato ampiamente la sentenza di primo grado senza confrontarsi con le deduzioni difensive.
4. Occorre infine richiamare alcuni principi di diritto a cui la Corte di Appello, deve uniformarsi, in sede di rinvio, al fine di verificare se sussista o meno la contestata lottizzazione abusiva. In particolare, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, integra il reato di lottizzazione abusiva il frazionamento e la predisposizione di un terreno agricolo alla realizzazione di più edifici aventi natura e destinazione residenziale, in quanto trattasi di attività edificatoria fittiziamente connessa alla coltivazione ed allo sfruttamento produttivo del fondo ed incompatibile con l'originaria vocazione dell'area (Sez. 3, n. 15605 del 31/03/2011 Rv. 250151 - 01) ed ancora, in tema di reati urbanistici, nel caso di costruzione in zona agricola, la destinazione del manufatto alle opere dell'agricoltura ed il possesso dei requisiti soggettivi di imprenditore agricolo in capo a chi lo realizza - tanto al momento della richiesta e del rilascio del permesso di costruire, quanto al tempo della eventuale voltura del titolo abilitativo in favore di terzi - sono elementi rilevanti nella valutazione della rispondenza dell'opera alle prescrizioni dello strumento urbanistico e, di conseguenza, anche per l'eventuale valutazione di conformità ai fini del rilascio della sanatoria (Sez. 3, n. 7681 del 13/01/2017 Rv. 269159 — 01; Sez. 3, n. 16683 del 20/3/2025; Sez. 3 n. 1670 del 6/10/2022, dep. 2023). La lottizzazione abusiva cartolare può configurarsi anche in caso di divisione ereditaria, in quanto la disposizione dell'art. 30,comma primo, del d.P.R. n. 380 del 2001, ai sensi della quale le disposizioni in tema di lottizzazione abusiva non si applicano, tra l'altro, alle divisioni ereditarie, non va intesa nel senso di escludere in modo assoluto la configurabilità di una lottizzazione cartolare in presenza di un atto di divisione ereditaria, bensì quale esclusione in tale ipotesi degli indici di sintomaticità della lottizzazione, atteso che l'intento lottizzatorio, che non può desumersi dal semplice frazionamento, può essere ricavato da un "quid pluris" che evidenzi la volontà di lottizzare" (Cass. 2005 n. 38632 , rv 232345 — 01). Ai fini della integrazione del reato di lottizzazione abusiva, il frazionamento di un terreno non deve necessariamente avvenire mediante apposita operazione catastale che preceda le vendite o gli atti di disposizione, ma può realizzarsi con ogni altra forma di suddivisione fattuale dello stesso, essendo sufficiente un insieme di opere che comportano una trasformazione urbanistico-edilizia a scopo edificatorio in grado di conferire all'area un diverso assetto del territorio. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto immune da vizi la sentenza impugnata che aveva giudicato penalmente rilevante la materiale suddivisione di un fondo attraverso la realizzazione di muretti e recinzioni per separare i singoli lotti dall'area in cui era stato abusivamente realizzato un edificio: cfr. Sez. 3, n. 6180 del 04/11/2014, dep. 2015, Di, Rv. 262387 - 01). Anche di recente si è ribadito che in tema di reati edilizi, per la configurabilità della contravvenzione di lottizzazione abusiva non è necessaria l'esecuzione di opere di urbanizzazione, essendo sufficiente già che si proceda al frazionamento del fondo attraverso un'attività materiale o esclusivamente negoziale, realizzata a scopo inequivocabilmente edificatorio. (Sez. 3, n. 29727 del 23/05/2025; Sez. 3, n. 21469 del 20/04/2023 Rv. 284628 - 01; Sez. 3, n. 21469 del 20/04/2023, Rv. 284628 - 01).
5. In conclusione, va disposto l'annullamento della sentenza impugnata con rinvio per un nuovo giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.

P.Q.M.
Annulla la sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli. Così è deciso, 09/12/2025

--------------------------------------------------------------------------------