Cass. Sez. III n. 20403 del 3 giugno 2026 (CC 12 mar 2026)
Pres. Ramacci Rel. Zunica Ric. PM Santa Maria Capua Vetere
Urbanistica. Sanatoria edilizia e revoca dell'ordine di demolizione
Il giudice dell'esecuzione, ai fini della revoca dell'ordine di demolizione, deve verificare la legittimità sostanziale del permesso di costruire in sanatoria e la legittimazione del richiedente. L'inottemperanza all'ingiunzione di demolizione entro novanta giorni determina l'automatica acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale ex art. 31 d.P.R. 380/2001, privando il privato della disponibilità giuridica e della legittimazione a richiedere titoli sananti. La sanatoria è valida solo se risponde al requisito della "doppia conformità" previsto dall'art. 36 d.P.R. 380/2001, con esclusione della sanatoria "giurisprudenziale". Inoltre, il titolo non ha efficacia sanante se privo di autorizzazione paesaggistica in zone vincolate o se l'opera non risulta conforme alla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio
RITENUTO IN FATTO
Il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha proposto ricorso per cassazione avverso l’ordinanza del 3 dicembre 2025, con cui il G.I.P. del Tribunale sammaritano, in sede esecutiva, stante il sopravvenuto rilascio del permesso di costruire in sanatoria da parte del Comune di Marcianise, aveva revocato l’ordine di demolizione impartito nei confronti di Domenico Gallo in relazione alla sentenza di patteggiamento emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere il 27 marzo 2000, irrevocabile il 12 maggio 2000.
Il ricorso è affidato a un unico motivo, con il quale è stata dedotta la inosservanza degli art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 e 7 della legge n. 47 del 1985, nella misura in cui il giudice dell’esecuzione non ha considerato l’evidente illegittimità del permesso in sanatoria, rilasciato nonostante che, fin dal 1998, sia intervenuta l’acquisizione dell’immobile in questione al patrimonio indisponibile del Comune di Marcianise, non essendo stata ottemperata, entro il termine di 90 giorni, l’ingiunzione a demolire notificata all’interessato il 20 gennaio 1998, per cui il privato aveva perso ogni potere dispositivo sul predetto immobile.
Con memoria trasmessa il 24 febbraio 2026, l’avvocato Renato Jappelli, difensore di fiducia di Domenico Gallo, ha chiesto di rigettare il ricorso, osservando che la premessa fattuale su cui si fonda l’impugnazione del P.M. non sarebbe provata, atteso che il Comune di Marcianise, prima di rilasciare il permesso di costruire, ha compiuto tutti gli accertamenti del caso, essendo in particolare il fabbricato in questione ancora di proprietà di Gallo, il quale ha parzialmente demolito l’abuso edilizio, per poi realizzare legittimamente le opere assentite.
CONSIDERATO IN DIRITTO
Il ricorso è fondato.
In via preliminare, occorre richiamare il principio elaborato da questa Corte (Sez. 3, n. 37470 del 22/05/2019, Rv. 277668) secondo cui, ai fini della revoca dell’ordine di demolizione di un immobile oggetto di condono edilizio, il giudice dell’esecuzione deve verificare la legittimità del sopravvenuto atto concessorio, sotto il profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione, dovendo in particolare verificare la disciplina normativa applicabile, la legittimazione di colui che abbia ottenuto il titolo in sanatoria, la tempestività della domanda, il rispetto dei requisiti strutturali e temporali per la sanabilità dell’opera e, ove l’immobile edificato ricada in zona vincolata, il tipo di vincolo esistente, nonché la sussistenza dei requisiti volumetrici o di destinazione assentibili.
Orbene, ritiene il Collegio che di tale principio, pure formalmente richiamato nell’ordinanza impugnata (a pagina 2), il giudice dell’esecuzione non abbia operato buon governo sotto un duplice aspetto.
2.1. In primo luogo, non risulta verificata la legittimazione del soggetto che ha chiesto il titolo abilitativo sanante, in particolare dal punto di vista della titolarità dell’immobile, dovendosi considerare che quest’ultimo è stato oggetto nel gennaio 1998 di un ordine di demolizione da parte del Comune di Marcianise, ordine che non risulta sia stato integralmente ottemperato, per cui, ove la circostanza fosse confermata in sede di merito, nel caso di specie troverebbe applicazione il principio più volte affermato da questa Corte (cfr. ex multis Sez. 3, n. 1163 del 15/11/2016, dep. 2017, Rv. 268737, Sez. 3, n. 23718 del 08/04/2016, Rv. 267676 e Sez. 3, n. 42637 del 26/09/2013, Rv. 258308), secondo cui l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva e alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire emessa dall’Autorità amministrativa, determina, ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente, indipendentemente dal fatto che l’ingiunzione contenga una puntuale indicazione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio comunale; ne deriva che, anche in caso di mancata indicazione di tali aree, l’indagato per il reato edilizio, oramai privo della disponibilità giuridica del bene, non è legittimato a chiederne il dissequestro o la restituzione.
2.1. In secondo luogo, anche a voler superare il pur dirimente profilo della legittimazione attiva del richiedente, non può sottacersi che, in ogni caso, l’ordinanza impugnata risulta carente sotto il profilo della verifica della legittimità sostanziale della sanatoria del luglio 2025, provvedimento di cui il giudice dell’esecuzione ha rimarcato genericamente la correttezza, senza in alcun modo affrontare il tema decisivo dell’effettiva sanabilità delle opere abusive eseguite, essendo rimaste ignote la loro consistenza, l’ubicazione e la disciplina applicabile. Di tali elementi, non ricavabili dal fascicolo processuale, non può tuttavia non tenersi conto ai fini del controllo sulla validità della sanatoria, dovendo al riguardo ribadirsi che, come chiarito più volte da questa Corte (cfr. Sez. 3, n. 45845 del 19/09/2019, Rv. 277265 e Sez. 3, n. 7405 del 15/01/2015, Rv. 262422), in tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a precludere l’irrogazione dell'ordine di demolizione dell’opera abusiva previsto dall’art. 31, comma 9, del medesimo d.P.R. e a determinare, se eventualmente emanata successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, la revoca di detto ordine, può essere solo quella rispondente alle condizioni espressamente indicate dall’art. 36 del decreto citato, che richiede la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria, dovendo escludersi la possibilità che tali effetti possano essere attribuiti alla cd. “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria”, che consiste nel riconoscimento della legittimità di opere originariamente abusive che, solo dopo la loro realizzazione, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica. Deve altresì rammentarsi che, in tema di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, di opere realizzate in area vincolata, il rilascio postumo del permesso di costruire, in assenza di autorizzazione paesaggistica, non ha efficacia sanante neanche in relazione al solo profilo urbanistico dell’intervento già realizzato (cfr. Sez. 3, n. 5750 del 02/02/2023, Rv. 284314), essendo stato inoltre precisato che il conseguimento del permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 comporta l’estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche, ma non di quelli disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere di conglomerato cementizio, con la conseguenza che il giudice dell’esecuzione, in forza del permesso indicato, non può revocare l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, se esso non risulti conforme alla normativa antisismica, sia sul piano formale, sia su quello sostanziale, poiché altrimenti l’opera non risulta sicura per l’incolumità delle persone e delle cose (cfr. Sez. 3, n. 22580 del 15/01/2019, Rv. 275966 e Sez. 3, n. 54707 del 13/11/2018, Rv. 274212).
In accoglimento del ricorso del P.M., il provvedimento impugnato deve essere quindi annullato, con rinvio al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere per nuovo giudizio, da compiere alla luce delle richiamate coordinate interpretative.
P.Q.M.
Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere.
Così deciso in Roma il 12 marzo 2026
