Cass. Sez. III n. 10073 del 16 marzo 2026 (CC 25 feb 2026) 
Pres. Ramacci Rel. Macrì Ric. Sardella
Urbanistica. Illeceità del frazionamento delle domande di condono edilizio

In tema di condono edilizio, ogni edificio deve essere inteso come un complesso unitario facente capo a un unico soggetto legittimato, con la conseguenza che le istanze di oblazione devono riferirsi a un'unica concessione in sanatoria riguardante l'immobile nella sua totalità. È pertanto vietata la presentazione fittizia di plurime domande di sanatoria per singole porzioni di un medesimo manufatto allo scopo di eludere i limiti volumetrici previsti dalla legge, poiché tali operazioni integrano un’ipotesi elusiva della normativa urbanistica. La regola dell'unicità della concessione può essere derogata solo nel caso di distinte istanze presentate dai diversi proprietari o soggetti aventi titolo per le sole porzioni di rispettiva appartenenza, fermo restando il divieto di artificiosi frazionamenti finalizzati ad aggirare i limiti di consistenza degli immobili.

RITENUTO IN FATTO
1.Con ordinanza in data 30 settembre 2025 il Giudice dell’esecuzione ha rigettato la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione disposto con sentenza del G.i.p. della Pretura di Napoli in data 17/12/1992, confermata dalla sentenza della Corte di appello di Napoli in data 15/03/1994, irrevocabile il 10/12/2001.

    Il ricorrente lamenta l’erronea e falsa applicazione di legge in relazione al combinato disposto degli art. 44 d.P.R. n. 380 del 2001 e 39 legge n. 724 del 1994, siccome la revoca è stata chiesta in virtù del permesso in sanatoria n. 57 del 2018 rilasciato ai sensi della legge n. 724 del 1994. Lamenta che il Giudice aveva negato ogni rilevanza al permesso in sanatoria perché mancava la doppia conformità urbanistica, che è requisito previsto dal d.P.R. n. 380 del 2001 e non dalla legge n. 724 del 1994. Richiama in suo favore la giurisprudenza di questa Sezione, e cioè la sentenza n. 37659 del 12/09/2019, la sentenza n. 7405 del 15/01/2015, la sentenza n. 42526 del 21/10/2008. Nella memoria ribadisce le sue ragioni.

CONSIDERATO IN DIRITTO
1.Il ricorso è infondato. Il ricorrente ha chiesto la revoca dell’ordine di demolizione, avendo ottenuto il condono ai sensi della legge n. 724 del 1994 dal Comune di Vico Equense. Il Giudice ha rigettato l’istanza dopo aver accertato che il fabbricato rurale preesistente è stato interamente demolito ed è stato sostituito con un altro fabbricato, di dimensioni e volume significativamente maggiori, destinato a civile abitazione, composto da due livelli fuori terra, un locale garage seminterrato e una piccola mansarda. Ha, quindi, osservato che il termine “ampliamento” è stato utilizzato impropriamente, dal momento che il comodo rurale è stato interamente sostituito da altro fabbricato di dimensioni notevolmente maggiori. Tale rappresentazione del fatto, sintetica ma pienamente idonea a giustificare il diniego dell’istanza di revoca, va integrata con i dati emergenti dal provvedimento di condono e dal parere sfavorevole alla revoca formulato dal Pubblico ministero presso il Tribunale di Napoli, non contestati dal ricorrente. Risulta agli atti che la domanda di condono è stata presentata dall’odierno ricorrente, in qualità di usufruttuario, e da Christian Sardella, in qualità di nudo proprietario. Nel provvedimento del Comune di Vico Equense si menziona anche un atto notarile di cessione della metà dei diritti reali a titolo oneroso sugli immobili citati, in favore di Luca Sardella. Il Pubblico ministero ha osservato che il cespite è stato oggetto di due separate domande di condono presentate da due diversi richiedenti, Gennaro Sardella per la parte dell’immobile di mc 745,79 e Christian Sardella per la parte dell’immobile di mc 549,19, con illecito frazionamento. E’ pacifico in giurisprudenza, infatti, che non è possibile denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (si vedano tra le più recenti Sez. 3, n. 2840 del 18/11/2021, dep. 2022, Vicale, Rv. 282887-01, relativa al condono edilizio disciplinato dal d.l. n. 269 del 2003, convertito, con modificazioni, in legge n. 326 del 2003, ove si affermano principi validi anche nel caso in esame; Sez. 4, n. 10017 del 03/03/2021, PG, Rv. 280700-01; Sez. 3, n. 20420 del 08/04/2015, Esposito, Rv. 263639 – 01; e si vedano anche tra le più risalenti, Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2014, dep. 2014, Cantiello, Rv. 259292 - 01; Sez. 3, n. 20161 del 19/05/2005, Merra, Rv. 231643 - 01; Sez. 3, n. 8584 del 26/04/1999, La Mantia, Rv. 214280 – 01; Sez. 3, n. 1454 del 25/11/1998, dep. 1999, Valio, Rv. 212382 – 01). Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all'accorpamento di unità immobiliari, tali operazioni possono integrare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, perché ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo a un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite a una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità. La regola è, pertanto, rappresentata dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico, con la sola eccezione della consentita presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia a oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria (Sez. 3, n. 39602 del 03/10/2024, Romano, Rv. 287019 – 01, amplius in motivazione, par. 3.7-5.8; Sez. 3, n. 27977 del 04/04/2019, Caputo, Rv. 276084 – 01; Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016, Boccia, Rv. 269280). Orbene, ritiene il Collegio che sia corretta la decisione di rigetto dell’istanza di revoca, sulla base del fatto accertato dal Giudice, nonostante l’errato riferimento giuridico al criterio della doppia conformità di cui al d.P.R. n. 380 del 2001. I riferimenti giurisprudenziali citati dal ricorrente sono pertinenti e corretti. Nel caso del condono ex lege n. 724 del 1994 non è richiesta la doppia conformità (Sez. 3, n. 37659 del 12/09/2019, Di Costanzo, non mass. e Sez. 3, n. 42526 del 21/10/2008, Palombo, Rv. 241541-01, in termini, mentre Sez. 3, n. 7405 del 15/01/2015, Bonarota, Rv. 262422-01 riguarda il d.P.R. 380 del 2001). Sennonché, il ricorrente ha articolato le sue difese solo sull’errore in diritto, ma non ha contestato il fatto come accertato nel provvedimento impugnato, secondo cui l’immobile era diverso e di dimensione e volume significativamente maggiore tant’è che lo stesso tecnico comunale aveva accertato la tipologia di abuso di opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen.

P.Q.M. 
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali. 
Così deciso, il 25 febbraio 2026