Cass. Sez. III n. 26444 del 15 luglio 2026 (CC 2 luglio 2026)
Pres. Ramacci Rel. Bucca Ric. Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Palermo
Urbanistica. Limiti volumetrici e valutazione unitaria nel condono edilizio per ampliamenti
In tema di condono edilizio ex lege n. 724 del 1994, qualora l'abuso consista in un ampliamento di un immobile preesistente, la sanabilità è subordinata al rispetto congiunto, e non alternativo, di due limiti: l'incremento non deve superare il 30% della volumetria della costruzione originaria né, in ogni caso, la cubatura complessiva di 750 metri cubi. Il Giudice dell'esecuzione ha il potere-dovere di verificare l'effettiva sussistenza di tali requisiti nazionali, senza che la presentazione di una perizia giurata ex art. 28 L.R. Sicilia n. 16/2016, costituente mera semplificazione procedurale, possa esonerarlo da tale controllo. L'opera abusiva deve essere oggetto di una valutazione unitaria, non essendo logicamente né giuridicamente ammissibile la sanatoria frazionata di una porzione di immobile (come una sopraelevazione) che insista su strutture a loro volta abusive o realizzate in violazione dei vincoli di prosecuzione dell'attività edificatoria in pendenza di condono
RITENUTO IN FATTO
Con sentenza emessa dal Pretore di Palermo il 10 giugno 1993, divenuta irrevocabile in data 8 maggio 1995, Modica Vincenzo veniva condannato "per i reati di cui agli artt. 20 lett. b) e 7 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 13 co. 1 e 14 della legge 5 novembre 1971, n. 1086, artt. 17, 18, 20 e 23 della legge 2 febbraio 1974, n. 64, e art. 32 della legge 17 agosto 1942, n. 1150", in relazione a un abuso edilizio così descritto nel capo di imputazione: "costruzione consistente in seconda elevazione f.t. su preesistente p. cantinato e p. t., estesa circa mq 170 definita con solaio di copertura su n. 15 pilastri con trasformazione edilizia e urbanistica del territorio". Con la medesima sentenza veniva impartito l'ordine di demolizione dell'opera abusiva.
1.2. Nell'ambito del procedimento esecutivo n. 1110/2024 SIGE, Modica Vincenzo, per mezzo del proprio difensore, ha avanzato incidente di esecuzione volto ad ottenere, secondo la sintesi dell'ordinanza impugnata, "la revoca dell'ingiunzione di demolizione (n. 383/95 SIEP) nonché, nelle more, la sospensione dell'efficacia dell'ingiunzione di demolizione disposta con provvedimento della Procura della Repubblica in sede del 9.9.2024". Il contraddittorio è stato integrato nei confronti di Azzarito Pietro, acquirente dell'immobile nella sua totalità con atto di compravendita del 25 marzo 2005.
1.3. A fondamento dell'istanza, la difesa ha dedotto: la presentazione di due distinte istanze di condono edilizio, rispettivamente ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per il piano cantinato e il piano terra, e ai sensi della legge 23 dicembre 1994, n. 724, per la seconda elevazione fuori terra oggetto della condanna; il deposito, ad opera di Azzarito Pietro, di perizia giurata sostitutiva del titolo abilitativo edilizio in sanatoria, ai sensi dell'art. 28 della legge Regione Sicilia 10 agosto 2016, n. 16, avente ad oggetto l'intero immobile.
1.4. Il Pubblico Ministero ha espresso parere negativo in due successive occasioni. In sede di primo parere, ha rilevato la totale assenza di documentazione idonea a far prevedere la concreta possibilità del rilascio della concessione in sanatoria. In sede di secondo parere, ha osservato come dalla perizia giurata risultasse che "le opere abusive sono consistenti nell'edificazione di un fabbricato isolato, avente struttura portante in c.a. con due elevazioni fuori terra ed una a piano terra di volume pari a mc. 900,00", con conseguente superamento dei limiti volumetrici consentiti dalla legge n. 724 del 1994.
1.5. Con l'ordinanza impugnata, depositata il 5 marzo 2026, il Giudice dell'esecuzione ha accolto l'istanza e revocato l'ordine di demolizione per intervenuta sanatoria edilizia.
1.6 Il Giudice dell'esecuzione ha preliminarmente osservato che la costruzione abusiva per cui era intervenuta condanna era esclusivamente quella consistente nella "seconda elevazione f.t. su preesistente p. cantinato e p.t., estesa circa mq 170", corrispondente all'abuso oggetto della seconda istanza di condono, avanzata ai sensi della legge n. 724 del 1994. Ha, quindi, ritenuto del tutto irrilevante, ai fini del vaglio di condonabilità di tale ampliamento, la volumetria del manufatto preesistente (piano cantinato e piano terra), costituente oggetto della separata istanza ex legge n. 47 del 1985. È stato osservato, infatti, che la legge n. 47 del 1985 non prescrive alcun limite volumetrico, sicché l'abuso afferente al magazzino e all'autorimessa (pari a mc 900,00) doveva intendersi sanato, "in presenza di perizia giurata".
Con riferimento specifico all'abuso oggetto del procedimento esecutivo, il Giudice ha riconosciuto che l'intervento afferisce a un "ampliamento" dell'immobile preesistente ma ha, nondimeno, concluso per la sua condonabilità, ritenendo che la cubatura di mc 531,216 fosse "inferiore al limite prescritto".
L'ordinanza ha, infine, richiamato il principio generale secondo cui l'ordine di demolizione è suscettibile di revoca quando risulti assolutamente incompatibile con atti amministrativi legittimamente emessi dalla competente autorità che ne abbiano sanato l'abusività, concludendo che tale incompatibilità ricorresse nel caso di specie per effetto della perizia giurata depositata.
Avverso l'ordinanza ha proposto ricorso per cassazione il Pubblico Ministero presso il Tribunale di Palermo, deducendo, ai sensi dell'art. 606, comma 1, lett. b), c.p.p., l'inosservanza e l'erronea applicazione dell'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e dell'art. 28 della legge Regione Sicilia 10 agosto 2016, n. 16.
Si deduce che: la sentenza del Pretore di Palermo aveva accertato un abuso consistente nella sopraelevazione di un edificio preesistente, costituito da piano cantinato e piano terra; il manufatto originario presentava una volumetria di mc 900,00, come risulta dalla stessa perizia giurata valorizzata dal Giudice dell'esecuzione, mentre la sopraelevazione oggetto della condanna ha, invece, una volumetria di mc 531,216; il Giudice dell'esecuzione aveva, quindi, correttamente qualificato l'intervento come "ampliamento" di un preesistente manufatto, risultando tale descrizione dalla stessa sentenza di condanna la cui esecuzione era stata oggetto dell'incidente di esecuzione. Tale qualificazione, sottolinea ricorrente, ha una ricaduta immediata sul parametro normativo applicabile ai fini della verifica di condonabilità, in quanto, ai sensi dell'art. 39 della legge n. 724 del 1994, il limite volumetrico non è più quello dei 750 mc — previsto per le nuove costruzioni — bensì quello del 30% della volumetria della costruzione originaria.
Da tali premesse discende, secondo il ricorrente, che l'immobile abusivo oggetto dell'ordine di demolizione della sentenza del Pretore di Palermo in data 10/6/1993 sviluppava una volumetria che non ne consentiva la sanabilità, in quanto il limite massimo previsto dalla legge 724/94 per gli ampliamenti di un immobile di mc. 900 è pari a mc. 270,00.
Conclude, quindi, che l'opera non è condonabile ai sensi della legge n. 724 del 1994 e che il Giudice dell'esecuzione ha erroneamente applicato all'ipotesi di ampliamento il limite previsto per la diversa fattispecie della nuova costruzione, pervenendo così a una revoca dell'ordine di demolizione in violazione di legge.
Nelle conclusioni scritte inoltrate, Modica eccepisce l'inammissibilità del ricorso e ribadisce che oggetto dell'ordine di demolizione era solo la "seconda sopraelevazione".
CONSIDERATO IN DIRITTO
Il ricorso è fondato e deve essere accolto. Per costante giurisprudenza di questa Sezione, nel caso in cui vi sia una istanza di condono o di sanatoria successiva al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, il giudice dell'esecuzione ha l'onere di esaminare con attenzione i possibili esiti ed i tempi di definizione della procedura e, segnatamente, di accertare il possibile risultato dell'istanza e se esistono cause ostative al suo accoglimento e, nel caso di insussistenza di tali cause, di valutare i tempi di definizione del procedimento amministrativo e di sospendere l'esecuzione solo in prospettiva di un rapido esaurimento dello stesso (Sez. 3, n. 25212 del 18/1/2012, Maffia, Rv. 253050; Sez. 3, n. 38997 del 26/9/2007, Di Somma, Rv. 237815; Sez. 3, n. 125 del 15/10/2025 (dep. 2026), Quattrocchi), nonché di verificare la legittimità e l'efficacia del titolo abilitativo eventualmente rilasciato (Sez. 3, n. 55028 del 9/11/2018, B., Rv. 274135; Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, Chisci, Rv. 260972; Sez. 3, n. 41205 del 27/11/2025, Imparato).
Tale principio è richiamato nell'ordinanza che però non ne fa buongoverno. Innanzitutto, è stato ritenuto che l'immobile originario, "in presenza di perizia giurata ex art. 28 L.R. 16/2016, deve intendersi sanato".
Sennonché, in tema di condono edilizio disciplinato dalla legge 24 novembre 1994, n. 724, l'art. 28 della legge Reg. Sicilia 10 agosto 2016, n. 16, ha introdotto una mera semplificazione procedurale, che affida il controllo circa la sussistenza dei requisiti di condonabilità dell'opera a un privato, ancorché tecnicamente qualificato e responsabile di quanto attestato nella perizia giurata, non incidendo in alcun modo sui requisiti di condonabilità previsti dalla normativa nazionale, sicché resta fermo il potere-dovere del giudice dell'esecuzione di verificare l'effettiva sussistenza di tali requisiti, posto che il ricorso alla procedura semplificata e la presentazione di una perizia giurata non gli impediscono di effettuare un controllo identico a quello previsto dalla normativa nazionale (Sez. 3, n. 33821 del 25/06/2021, dep. 13/09/2021, Pmt in c. Di Benedetto, Rv. 282082).
2.1 Siffatto controllo risulta totalmente omesso dal Tribunale, che ha ritenuto regolarizzato l'abuso originario in forza della perizia giurata, senza valutare la sanabilità del manufatto e, ancor meno, l'incidenza che la prosecuzione dell'attività edilizia con la realizzazione delle strutture oggetto dell'ordine di demolizione assumeva su tale, prima, domanda, e accoglibile la seconda domanda di condono, benché avesse a oggetto solo una parte del manufatto esistente.
2.2 È, allora, il caso di ricordare che i principi di immanenza dell'abusività dell'opera, che comporta la rilevanza penale di qualunque attività che incida su un precedente organismo edilizio abusivo, e di valutazione unitaria dell'opera abusiva, che impone, a taluni fini, di considerare il manufatto abusivo come complesso unitario (Sez. 3, n. 12521 del 13/2/2025, Nebbia), mal si conciliano con la valutazione frazionata dell'immobile espressa dal giudice dell'esecuzione. Temi centrali ai fini della valutazione delle due domande di condono, quali la possibilità di sanare l'immobile nonostante la prosecuzione dell'attività edificatoria dopo il 1° ottobre 1983 e oltre i limiti e senza il rispetto della procedura prevista dall'art. 35, comma 13 legge 47 del 1985, o la sanabilità di solo una pozione dell'immobile abusivo, sono dall'ordinanza totalmente ignorati. Eppure, sotto il primo profilo, la giurisprudenza penale (Sez. 3, n. 12521 del 13/2/2025, Nebbia) e amministrativa (Consiglio di Stato, Sez. VI, 26 giugno 2019, n. 4397) convergono nel ritenere che in pendenza di un procedimento di condono edilizio, possono essere al più effettuati interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d'uso dell'immobile; oltre tali limiti ricorre, infatti, il fenomeno della cd. sostituzione edilizia che, secondo consolidata giurisprudenza, comporta la "legittimità dell'archiviazione della domanda di condono" (cfr. T.a.r. Napoli, Sez. VI, 14 gennaio 2016, n. 184; T.a.r. Salerno, sez. II, 21 marzo 2019, n. 417). Sotto il secondo profilo, non è dato comprendere logicamente, ancor prima che giuridicamente, la sanabilità di una porzione di immobile che insiste su strutture abusive.
2.3 Ma anche a voler circoscrivere il giudizio alla seconda domanda di condono, la conclusione cui perviene il Tribunale integra la violazione di legge denunciata. L'art. 39, comma 1, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, prevede la possibilità di ottenere la concessione edilizia in sanatoria per le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993. La disposizione individua distinti regimi a seconda della tipologia dell'abuso, distinguendo tra ampliamento di manufatto preesistente e nuova costruzione.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, se l'abuso ha comportato un "ampliamento" di un immobile preesistente, le nuove opere non devono aver comportato un ampliamento di volumetria superiore al 30% della costruzione originaria ovvero, a prescindere dalla percentuale di ampliamento, una cubatura superiore ai 750 metri cubi; nel caso di nuova costruzione, invece, l'unico limite è quello dei 750 metri cubi di volumetria (Sez. 3, n. 6336 del 2/12/2020, (dep. 2021) Terracciano che richiama Sez. 3, n. 20889 del 10/06/2020, Di Somma, Rv. 279313; conf. Sez. 3, n. 12521 del 13/2/2025, Nebbia). I due limiti previsti per gli ampliamenti, quindi, non operano in alternativa così da risultare sufficiente il rispetto di uno solo. Si è precisato, al riguardo, che la tesi secondo cui sarebbe condonabile un abusivo ampliamento di un preesistente edificio la cui volumetria è inferiore ai 750 metri cubi ma supera il limite del 30% comporterebbe "un'interpretatio abrogans di tale ultima previsione, che ... risulterebbe del tutto priva di portata precettiva" (Sez. 3, n. 43933 del 14/10/2021, Medusa, Rv. 282163 - 01).
2.4 Venendo alla sopraelevazione in valutazione, la sua non sanabilità risulta evidente se solo si considera che: l'immobile originario ha la volumetria di mc. 900; il limite di volumetria sanabile ai sensi dell'art. 39 legge 724/94 è pari a mc. 270,00; la sopraelevazione sviluppa la volumetria di mc. 531,21.
L'ordinanza impugnata deve, quindi, essere annullata, con rinvio al Tribunale di Palermo in funzione di Giudice dell'esecuzione, affinché proceda a nuovo esame dell'istanza di revoca.
P.Q.M.
Annulla l'ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Palermo.
Così deciso il 2/7/2026
