Consiglio di Stato Sez. IV n. 5904 del 20 luglio 2026
Urbanistica. Sopraelevazione e criteri di determinazione dell'altezza edilizia
Integra la fattispecie della sopraelevazione ai sensi dell’art. 90 del d.P.R. n. 380/2001 l'intervento che preveda la trasformazione di un piano precedentemente destinato a locali tecnici in un nuovo piano abitabile, con lo spostamento degli impianti in una nuova struttura di copertura. Tale opera, determinando un incremento della superficie abitabile e del carico strutturale, non rientra nelle esclusioni previste dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (d.m. 17 gennaio 2018), le quali esentano dalla qualifica di ampliamento solo le variazioni di altezza che non comportino aumenti di superficie utile. Sotto il profilo urbanistico, poiché l’altezza dell’edificio è definita dalla distanza tra il piano di spiccato e l’intradosso del solaio di copertura dell'ultimo piano abitabile, il mutamento di destinazione d'uso di un volume tecnico sommitale in spazio abitativo sposta verso l'alto il punto di misurazione, configurando una modifica morfologica dell'immobile. Ne consegue la necessità della preventiva certificazione regionale di idoneità statica e, ove previsto dagli strumenti urbanistici locali, dell'acquisizione del parere della commissione per il paesaggio e della sottoscrizione di atto unilaterale d'obbligo (segnalazione Ing. M. Federici).
N. 05904/2026REG.PROV.COLL.
N. 01191/2025 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 1191 del 2025, proposto da Hotel Marconi s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Claudio Sala, Maria Sala ed Elvezio Bortesi, con domicilio eletto presso lo studio Maria Sala in Milano, via Hoepli, n. 3;
contro
Comune di Milano, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Lodovica Bognetti, Giuseppe Lepore, Antonello Mandarano ed Elena Maria Ferradini, con domicilio eletto presso lo studio Giuseppe Lepore in Roma, via Polibio n. 15;
per la riforma
della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia (Sezione Seconda) n. 02049/2024, resa tra le parti.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Milano;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 marzo 2026 il Cons. Rosario Carrano e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
1. – La società Hotel Marconi s.r.l. è proprietaria di un immobile sito in Milano, via Fabio Filzi n. 3, ove esercita attività alberghiera.
L’edificio presenta una configurazione unitaria composta da un corpo principale affacciato sulla via Fabio Filzi e da due corpi retrostanti, con sviluppo planimetrico a “U”.
2. – A partire dal 2016, la società ha intrapreso una serie di interventi edilizi finalizzati all’ammodernamento della struttura alberghiera.
Il titolo edilizio originario è costituito dal permesso di costruire (n. 161 del 29 agosto 2016), cui ha fatto seguito una d.i.a. in variante del 27 aprile 2017.
Successivamente, sono state presentate ulteriori segnalazioni certificate di inizio attività:
- s.c.i.a. del 14 dicembre 2017 ex art. 22, d.P.R. n. 380 del 2001 (di seguito, t.u. edilizia), avente ad oggetto modifiche distributive interne al piano ottavo e la costruzione, al piano nono, di una porzione di solaio e di una tettoia metallica a protezione degli impianti tecnici collocati in copertura;
- s.c.i.a. in variante del 30 aprile 2019 ex art. 22 t.u. edilizia, concernente un intervento di ristrutturazione edilizia con traslazione della superficie lorda derivante dallo scomputo dei corridoi distributivi ai sensi dell’art. 2, co. 8, della l.r. n. 7 del 2017, nonché modifiche di prospetto con nuovi vani finestra, spostamento di locali fitness al piano interrato, modifica dell’inclinazione dell’esistente parete - falda prevista in progetto come parete verticale.
3. – Nel corso dell’istruttoria, l’Amministrazione comunale ha acquisito il parere dell’Ufficio cementi armati e sismica reso in data 11 luglio 2019, che ha qualificato le opere progettate in copertura come sopraelevazione dell’edificio, in quanto comportanti variazione dell’altezza dello stesso, richiamando, per tali interventi, la necessità della certificazione regionale ex art. 90, ultimo comma, t.u. edilizia.
4. – Successivamente, con nota del 25 luglio 2019 è stato avviato il procedimento di annullamento in autotutela delle s.c.i.a. del 30 aprile 2019 e del 14 dicembre 2017, con cui il Comune ha rilevato, tra l’altro, che l’intervento avrebbe comportato una modifica dell’altezza dell’edificio e, pertanto, avrebbe richiesto la deroga alle previsioni morfologiche previste dalle norme di riferimento del piano di governo del territorio (PGT), richiedendo la presentazione di una s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire (art. 23 t.u. edilizia), non potendo ritenersi idonea a tal fine la c.d. s.c.i.a. ordinaria (art. 22, t.u. edilizia).
In relazione ai rilievi sollevati nella suddetta comunicazione, la società Hotel Marconi s.r.l. ha presentato un’ulteriore s.c.i.a. in data 20 novembre 2019, ai sensi dell’art. 23 t.u. edilizia, con la quale ha riproposto il progetto già oggetto della precedente s.c.i.a. del 30 aprile 2019, presentato ai sensi dell’art 22 t.u. edilizia.
5. – Il procedimento edilizio è stato definito con provvedimento n. 596242 del 20 dicembre 2019, con cui il Comune di Milano ha diffidato la società dall’iniziare e realizzare le opere dichiarate nella s.c.i.a. del 20 novembre 2019 ed ha disposto l’annullamento in autotutela delle s.c.i.a. del 30 aprile 2019 e del 14 dicembre 2017.
5.1. – In particolare, il provvedimento di diniego è fondato sulle seguenti ragioni: 1) qualificazione degli interventi come sopraelevazione ai sensi dell’art. 90 t.u. edilizia, con conseguente necessità della certificazione regionale sull’idoneità statica della struttura; 2) mancata dimostrazione della liceità di alcune superfici in cortile al piano terra (porzioni di sala adibita a preparazione alimenti, disimpegno e corridoio a servizio della sala convegni) non risultando le stesse nei titoli antecedenti (s.c.i.a. n. 11743 del 2017), nonché contrasto delle suddette superfici con le prescrizioni regolamentari in quanto “aumentano il rapporto di copertura esistente e costituiscono nuovi manufatti su area cortilizia” (art. 15, co. 2, lett. b e co. 8, delle NTA del PdR del PGT vigente; art. 21, co. 2, lett. b), e co. 9 delle NTA del PdR del PGT adottato; art. 110 del R.E.); 3) necessità del previo annullamento della precedente s.c.i.a. (n. 16098 del 30 aprile 2019), avente il medesimo oggetto; 4) impossibilità di presentazione del progetto in variante, in quanto i termini di validità dal titolo di partenza sono scaduti (permesso di costruire del 2014 con inizio lavori comunicato il 25 ottobre 2016); 5) errato calcolo della superficie lorda, che deve essere effettuato in maniera complessiva in modo che sia riscontrabile il totale dello stato di fatto e dello stato di progetto, partendo dalla SL legittimata nell’ultimo titolo edilizio (s.c.i.a. n. 11743 del 2017), per arrivare alla SL (stato di progetto) completa del calcolo della superficie derivante dal ricalcolo effettuato ai sensi dell’art 2.8 della l.r. n. 7/2017, con la precisazione che la superficie del bar e dei relativi spazi di servizio non può essere esclusa dalla SL (art. 74 reg. edil. e art. 4 delle NdA del PdR del PGT vigente); 6) mancata produzione di adeguata documentazione grafica contenente le verifiche edilizie (art. 86, co. 3 e 4, reg. edil.), con particolare riferimento ai seguenti profili: a) rispetto delle distanze e dei coni d’ombra, sia in pianta che in sezione su tutti i fronti dell’edificio; b) verifica delle distanze previste dal d.m. n. 1444 del 1968; c) verifica grafico-analitica prevista dall’art. 110 reg. edil.; 7) modifica della linea di altezza dell’edificio, ritenuta incompatibile con le prescrizioni morfologiche del PGT per i Tessuti Urbani Compatti a Cortina (art. 14.2 e 15.2 delle NdA de PdR del PGT vigente e art. 20.2 e 21.2 delle NdA del PdR del PGT adottato), ferma restando la facoltà di procedere con modalità diretta convenzionata secondo le indicazioni dell’art 11 NdA del PdR del PGT vigente, mediante permesso di costruire o SCIA alternativa ex art. 23 t.u. edilizia, previa sottoscrizione di atto unilaterale d’obbligo e acquisizione del parere della commissione per il paesaggio.
6. – Con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi trasposto in sede giurisdizionale, la società Hotel Marconi s.r.l. ha impugnato il provvedimento del Comune di Milano del 20 dicembre 2019 con il quale è stato esercitato il potere inibitorio con riferimento alle segnalazioni certificate di inizio attività (presentate in data 14 dicembre 2017, 30 aprile 2019 e 20 novembre 2019), riguardanti i seguenti interventi da realizzarsi presso l’edificio alberghiero di sua proprietà: a) al piano ottavo modifiche distributive interne e al piano nono costruzione di porzione di solaio e realizzazione di tettoia in lamiera con struttura in ferro a protezione degli impianti posti in copertura; b) ristrutturazione edilizia con traslazione della superficie lorda derivante dallo scomputo dei corridoi distributivi ai sensi dell’art. 2, comma 8, della legge regionale n. 7 del 2017, oltre alla traslazione dei locali fitness al piano primo interrato e modifiche di prospetto per la formazione di n. 5 nuovi vani finestra e modifica dell’inclinazione dell’esistente parete-falda, prevista in progetto come parete verticale.
6.1. – Con il primo motivo di ricorso (pag. 5-7), la società ha contestato il punto 6 del provvedimento relativo al rispetto delle distanze.
Sul punto, ha dedotto che l’assetto delle distanze relative al piano terzo sul corpo retrostante (trasformazione di una pergola in nuovo volume abitabile) sarebbe legittimato dal precedente titolo edilizio (d.i.a. del 27 aprile 2017), ormai non più contestabile, laddove i titoli successivi (s.c.i.a. del 14 dicembre 2017 e del 30 aprile 2019) si sarebbero limitati a riproporre, senza modifica alcuna, tale assetto.
6.2. – Con il secondo motivo di ricorso (pag. 7-11), ha contestato il medesimo punto 6 del provvedimento sempre in relazione al rispetto delle distanze.
Sul punto, ha dedotto che la normativa richiamata (art. 86, co. 3 e 4, reg. edil.) non sarebbe applicabile alla fattispecie in esame, non trattandosi né di nuova costruzione, né di modifica all’ingombro fisico del fabbricato, così come non sarebbe applicabile la distanza di 10 metri (art. 86 reg. edil. e art. 9, d.m. n. 1444 del 1968), in quanto “i fronti interessati sono fronti di un unico edificio, e non di edifici distinti” (pag. 9 del ricorso straordinario), mentre la verifica grafica della retta inclinata di 60° prevista dall’art. 86, comma 4, reg. edil. sarebbe rispettata come dimostrato in sede procedimentale; infine, con riferimento alla mancata verifica grafico-analitica prevista dall’art. 110 reg. edil., si tratterebbe di una contestazione nuova, emersa solo in sede di diniego definitivo e, comunque, nella specie non sarebbe dovuta, in quanto l’area in questione non sarebbe qualificabile come cortile.
6.3. – Con il terzo motivo di ricorso (pag. 12-14), ha contestato il punto 1 del provvedimento relativo agli aspetti strutturali.
Sul punto, ha dedotto che nella specie non si tratterebbe di una sopraelevazione di un piano, con conseguente esclusione della relativa certificazione sismica; inoltre, ha dedotto di aver comunque presentato la richiesta relazione di adeguamento sismico in data 19 febbraio 2020.
6.4. – Con il quarto motivo di ricorso (pag. 14-17), ha contestato il punto 2 del provvedimento relativo alle superfici nel cortile al piano terra.
Sul punto, ha dedotto che con riferimento alla dimostrazione della liceità della s.l.p. al piano terra (porzione della sala preparazione alimenti, disimpegno e corridoio posto a servizio della sala convegni), la stessa deriverebbe dal ricalcolo della s.l.p. complessiva dell’edificio di Via Fabio Filzi 3, effettuata secondo le specifiche modalità previste dall’art. 2, comma 8, l.r. n. 7 del 2017 per le strutture alberghiere; inoltre, ha ribadito l’inapplicabilità delle norma del PRG sui cortili, non venendo in rilievo un’area qualificabile come tale.
6.5. – Con il quinto motivo di ricorso (pag. 17-19), ha contestato i punti 3 e 4 del provvedimento relativi ai rapporti con i precedenti titoli edilizi.
Sul punto, ha innanzitutto precisato di aver presentato una s.c.i.a. ordinaria in data 30 aprile 2019, la quale sarebbe stata poi superata e sostituita dalla successiva s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire del 20 novembre 2019, a seguito dei rilievi del Comune secondo cui l’intervento avrebbe comportato una modifica all’altezza dell’edificio, con conseguente deroga alle previsioni morfologiche del PRG.
6.6. – Con il sesto motivo di ricorso (pag. 19-21), ha contestato il punto 5 del provvedimento relativo al calcolo della superficie lorda.
Sul punto, ha ribadito che l’intervento in questione prevederebbe una rielaborazione complessiva della s.l. assentita con sua parziale diversa distribuzione e ricollocazione, nel pieno rispetto delle quantità complessive assentite, secondo quanto previsto dall’art. 2, comma 8, l.r .n. 7 del 2017, con applicazione delle relative modalità di calcolo; inoltre, per quanto riguarda la superficie del bar e dei relativi spazi di servizi, ha precisato che gli stessi sarebbero stati indicati nella pratica edilizia come spazi non costituenti superficie lorda solo per un refuso grafico.
6.7. – Con il settimo motivo di ricorso (pag. 21-23), ha contestato il punto 7 del provvedimento relativo alla modifica della linea di altezza dell’edificio.
Sul punto, ha ribadito che non sarebbe stata modificata l’altezza dell’edificio, essendo stati inseriti solo degli impianti tecnici che, tuttavia, non sarebbero idonei a concorrere alla definizione dell’altezza dell’edificio.
7. – Con la sentenza impugnata, il T.a.r. ha respinto il ricorso ritenendo dirimente l’infondatezza delle censure relative alla sopraelevazione e all’altezza dell’edificio, con conseguente assorbimento delle restanti censure trattandosi di provvedimento c.d. plurimotivato.
7.1. – In particolare, ha innanzitutto osservato in punto di fatto che con le s.c.i.a. oggetto del presente giudizio, la ricorrente intendere realizzare un nuovo locale posto al di sopra dell’ottavo piano che andrebbe ad occupare tutto lo spazio attualmente destinato a copertura. Questo nuovo locale dovrebbe ospitare gli impianti tecnici oggi presenti al piano sottostante, il quale, verrebbe trasformato in piano camere.
7.2. – Pertanto, ha ritenuto che “l’intervento in progetto comporta, sotto il profilo fisico-strutturale, oltre alla trasformazione dell’ottavo piano (che da vano tecnico diviene porzione destinata a camere), la realizzazione di un nuovo locale posto al di sopra di esso” e pertanto “sicuramente impattante sui parametri di staticità dell’edificio, e perciò qualificabile come sopraelevazione ai fini dell’applicabilità dell’art. 90 del d.P.R. n. 380 del 2001” (pag. 4-5 della sentenza impugnata), con conseguente necessità di produzione della relativa certificazione prevista e di presentazione dell’atto unilaterale d’obbligo previa acquisizione del parere della commissione paesaggio ai sensi delle citate norme di PGT, nella specie non sussistente, non potendo nemmeno valere la produzione effettuata in data 19 febbraio 2020 in quanto successiva al provvedimento impugnato (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata).
7.3. – Inoltre, ha ritenuto irrilevante la previsione di non computabilità dei piani non abitabili ai fini dell’altezza complessiva degli edifici (art. 4.8 delle norme di attuazione del piano delle regole), in quanto “l’art. 90 del d.P.R. n. 380 del 2001 si riferisce all’altezza fisica e non a quella rilevante a fini urbanistici” (pag. 5 della sentenza impugnata); analoga considerazione è stata svolta anche con riferimento alle previsioni di PGT che disciplinano le modifiche di altezza per gli edifici inseriti nei “tessuti urbani compatti a cortina”, ritenendo che tali disposizioni “si applicano ogniqualvolta lo stesso intervento comporti una modifica fisica dell’edificio” (pag. 5 della sentenza impugnata).
8. – Con atto di appello, la società ha impugnato la suddetta sentenza.
9. – Con apposita memoria, si è costituita l’amministrazione resistente, chiedendo il rigetto dell’appello e reiterando le eccezioni di primo grado.
10. – All’udienza pubblica del 26 marzo 2026, la causa è stata trattenuta per la decisione.
DIRITTO
1. – In via preliminare, il Collegio ritiene di poter trattare congiuntamente i primi due motivi di appello, in quanto strettamente connessi, essendo entrambi inerenti alla questione della sopraelevazione e dell’altezza dell’edificio in esame.
1.1. – Con il primo motivo di appello (pag. 5-11), la società ha impugnato il capo di sentenza con cui il primo giudice ha respinto il terzo motivo (erroneamente indicato come secondo) di ricorso di primo grado, in ordine alla nozione di “sopraelevazione”.
Sul punto, ha dedotto che la sopraelevazione rilevante ai sensi dell’art. 90 t.u. edilizia sarebbe solo quella consistente nella “realizzazione di un nuovo intero piano” e non già nel mero aumento di volumetria o nella sopraelevazione parziale di un piano, come nella specie, laddove il c.d. piano nono non sarebbe un nuovo piano; a sostegno di tale argomentazione, ha richiamato anche il punto 8.4.3 del d.m. 17 gennaio 2018 in materia di norme tecniche per le costruzioni, che escluderebbe dalla nozione di sopraelevazione le “variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile”.
1.2. – Con il secondo motivo di appello (pag. 12-15), ha contestato il capo di sentenza con cui il primo giudice ha respinto il settimo motivo di ricorso in primo grado, ritenendo che l’intervento in questione comportasse una deroga alle previsioni morfologiche del P.G.T. con riferimento all’altezza dell’edificio.
Sul punto, ha ribadito che l’intervento edilizio oggetto di causa non modificherebbe la linea di altezza dell’edificio, essendo stati inseriti solamente gli impianti tecnici sulla copertura dell’edificio, che non sarebbero idonei a concorrere alla definizione dell’altezza dello stesso, con conseguente esclusione della necessità di un atto unilaterale d’obbligo e del parere della commissione paesaggio; ha ribadito, inoltre, che il concetto di altezza dell’edificio deve essere inteso in senso urbanistico-edilizio e non già fisico, come confermato dall’art. 4.8 delle NA del piano delle regole.
Infine, ha contestato il riconoscimento in sede procedimentale della modifica dell’altezza dell’edificio di cui alla s.c.i.a. del 20 novembre 2019, la quale sarebbe stata presentata “non certamente in adesione alla tesi del Comune, ma all’unico fine di comunque fare procedere la pratica edilizia” (pag. 15 dell’appello).
2. – I motivi sono infondati.
2.1. – L’art. 90 (Sopraelevazioni) del t.u. edilizia prevede che “1. È consentita, nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti:
a) la sopraelevazione di un piano negli edifici in muratura, purché nel complesso la costruzione risponda alle prescrizioni di cui al presente capo;
b) la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme del presente testo unico.
2. L’autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico”.
2.2. – A tal riguardo, la giurisprudenza amministrativa ha avuto modo di precisare che “La funzione della certificazione è quella di attestare, prima del rilascio del titolo abilitativo edilizio da parte del Comune, l’idoneità della struttura “a sopportare” il nuovo carico.
Poiché tale verifica potrebbe avere anche carattere negativo e prevedere che nessun ulteriore piano è in concreto realizzabile, è logico ritenere che la stessa debba essere effettuata (ed anzi a maggior ragione) anche per le strutture in muratura, in relazione alle quali la sopraelevazione è peraltro potenzialmente ammessa, per ragioni di precauzione, nei soli limiti prescritti dal comma 1 della disposizione in esame. In altri termini, la certificazione che individua il numero massimo di piani realizzabili serve in primis per verificare se vi siano piani realizzabili, e quindi se l’unico piano astrattamente consentito per le strutture in muratura sia in concreto assentibile in base alle effettive condizioni statiche dell’edificio da sopraelevare” (Cons. Stato, sez. IV, 21 ottobre 2019, n. 7151, seguita da Cons. Stato, sez. II, 29 gennaio 2020, n. 742, resa in fattispecie relativa alla chiusura di un terrazzo, posto al primo piano già esistente di un edificio, di complessivi tre piani oltre il piano terra).
Pertanto, è stato ribadito che “la sopraelevazione di un piano dell’edificio in muratura, rilevante ai sensi dell’art. 90 cit., consiste nell’innalzamento dell’edificio di un ulteriore piano: la norma «si riferisce non ad un generico aumento di volumetria o alla sopraelevazione anche parziale di un piano …, ma, specificamente, per gli edifici in muratura, “alla sopraelevazione di un piano”, per gli edifici in cemento armato normale e precompresso alla sopraelevazione anche di più piani» (C.d.S., sez. II, n. 742/2020 cit.)” (Cons. Stato, sez. II, 15 gennaio 2021, n. 491, resa in fattispecie relativa all’innalzamento di 60 cm dell’unico piano, avente l’altezza originaria di 2,45 m, al fine di raggiungere l’altezza interna di 3,05 m, pari a quella minima consentita).
2.3. – Infine, occorre considerare che l’aggiornamento delle Norme tecniche per le costruzioni (d.m. del 17 gennaio 2018), precisa che «Una variazione dell’altezza dell’edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato ampliamento, ai sensi della condizione a) [i.e. sopraelevazione della costruzione]» (art. 8.4.3).
2.4. – Nel caso di specie, risulta pacifico in punto di fatto che, nello stato originario, il piano ottavo risulta dedicato ai locali tecnici, mentre, nello stato di progetto, tale piano viene trasformato in un nuovo piano camere, con contestuale spostamento dei locali tecnici sul nuovo piano nono con relativa costruzione di una porzione di solaio e realizzazione di una tettoia in lamiera con struttura in ferro a protezione degli impianti.
Già dal punto di vista fattuale, quindi, deve ritenersi che l’intervento in questione preveda la realizzazione di un nuovo piano, con conseguente sopraelevazione dell’edificio rilevante ai fini dell’art. 90 t.u. edilizia.
Inoltre, proprio avendo riguardo alla normativa invocata dalla parte appellante, si evince come sia esclusa dalla nozione di sopraelevazione solo quella “variazione dell’altezza dell’edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile” (art. 8.4.3, d.m. 17 gennaio 2018), mentre nella specie viene in rilievo la trasformazione del piano dedicato ai locali tecnici (piano ottavo) in un vero e proprio piano abitabile composto da nuove camere, con conseguente aumento del carico strutturale ai fini dell’art. 90 t.u. edilizia, mentre gli impianti tecnici vengono spostati al nuovo piano nono.
2.5. – In secondo luogo, deve ritenersi infondato l’assunto di parte appellante secondo cui l’altezza dell’edificio non sarebbe stata modificata, essendo stati inseriti solamente gli impianti tecnici sulla copertura dell’edificio, i quali non sarebbero idonei a concorrere alla definizione dell’altezza dello stesso, con conseguente esclusione della necessità di un atto unilaterale d’obbligo e del parere della commissione paesaggio, oltre a ribadire che il concetto di altezza dell’edificio dovrebbe essere inteso in senso urbanistico-edilizio e non già fisico, come confermato dall’art. 4.8 delle NA del piano delle regole.
2.6. – Invero, proprio avendo riguardo alla definizione di altezza dell’edificio invocata dalla parte appellante la censura non può essere accolta.
La nozione urbanistico-edilizia di altezza dell’edificio risultante dall’art. 4.8 del piano delle regole vigente ratione temporis, consiste nella “distanza tra il piano di spiccato dell’edificio e l’intradosso del solaio di copertura dell’ultimo piano abitabile”.
Alla luce di tale pacifica nozione, nel caso di specie risulta che l’altezza dell’edificio sia stata comunque modificata perché quello che prima era il piano di locali tecnici (piano ottavo) ora diventa un piano camere “abitabile”, per cui il solaio di riferimento ai fini dell’altezza non è più quello che copre il settimo piano, ma quello che copre l’ottavo piano, con conseguente modifica dell’altezza dell’edificio e relativa qualificazione dell’intervento in termini di “sopraelevazione” (che fa appunto riferimento all’incremento di superficie abitabile, come nella specie).
Alla luce di tali considerazioni, quindi, i motivi di appello devono ritenersi infondati.
3. – Con il terzo motivo di appello (pag. 15-17), la società ha contestato la statuizione di assorbimento delle restanti censure di primo grado, ribadendo di avere interesse all’esame di tutti i motivi di ricorso, evidenziando come i motivi ostativi riportati nel provvedimento impugnato siano riferibili a rilievi di diverso e autonomo contenuto, relativi a distinti titoli edilizi, alcuni con riferimento al piano terra, altri al piano terzo, altri ancora al piano ottavo, altri infine al piano nono; infine, ha riproposto i motivi non esaminati in primo grado (cfr. pag. 17-31 dell’appello).
3.1. – Il motivo è infondato.
Invero, come correttamente statuito dal primo giudice, trattandosi di provvedimento plurimotivato, è sufficiente la legittimità di un solo motivo, che sia di per sé autonomo e sufficiente a fondare il provvedimento di diniego, per far venir meno l’interesse ad agire con riferimento alle restanti censure.
4. – In conclusione, quindi, l’appello deve essere respinto.
5. – Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna la parte appellante al pagamento delle spese di lite che si liquidano in complessivi € 5.000,00, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 26 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:
Luigi Carbone, Presidente
Giuseppe Rotondo, Consigliere
Michele Conforti, Consigliere
Luca Monteferrante, Consigliere
Rosario Carrano, Consigliere, Estensore
